投资商铺如何看待公摊系数

　　所谓公摊系数，即公共面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业公摊系数越小越好，公摊小使用面积（套内面积）就大，业主就能够以同等的价格，获得更多自己实际使用的面积，反之则亦然。而商铺却不一样，那幺如何正确看待商铺的公摊系数，是高好还是低好呢？由于商铺投资热潮刚刚在中小城市兴起，投资者在选择商铺时还带有投资居住类物业的惯有思维模式，认为公摊系数大不合算，这实际上是认识上的一个误区。在欧美及国内的大都市，大部分比较高档的商场其公摊系数都是较高的，基本上都在左右，比如上海新世界百货、福州的大洋百货、厦门的世贸大厦，因为配备了高标准的一类消防系统、宽敞的人行信道以及大面积的休闲场所等，虽然公摊系数会比原先稍高，但因为有了这些商业的必需配套，它就能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。所以公摊系数大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因为公摊系数的高低从某种角度上说意味着购物环境的好坏，会对商场的经营产生不同的效果。

　　首先，公摊系数较高是为了营造一种舒适的购物环境，满足消费者在购物时的消费偏好，因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。比如走廊、信道要足够宽，至少3米宽，每层至少要有两部扶梯、两部客梯运载。还有的商场会设计有宽敞的休息区、局部挑空空间，这些公共面积的设计都是为了使购物环境更加舒适。一个舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动。

　　相反，一个公摊系数低的商铺，就意味着它没有怡人的购物环境、可容休息的场所，以及令人爽心悦目的购物环境，那幺，这样一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。举个简单的例子，如果一个商铺没有足够的公共商业配套，除了浪费消费者很多宝贵的时间之外，也无法舒服地购物，购物欲望大打折扣。

　　其次，商铺的公摊系数决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的。公摊越小，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。

　　以下用一个简单的例子来说明公摊系数对商场经营效果的影响：

　　比如有甲乙两个商场，规模一样，甲商场有10个铺位，每个铺位年租金10万。商场能容纳1000个消费者，实现1000万的营业额，那幺平均每个铺位实现100万的营业额﹔而乙商场能容纳2000个消费者，也有10个铺位（只是每个铺位的面积比甲商场的小），但实现了2000万的营业额，也就是说每个铺位实现200万的营业额，那幺它的年租金即使是20万元，也会成为经营者追抢的旺铺。

　　如果片面地追求高使用率低公摊，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但广大商家赖以生存的客户却不会因此多起来。逛街的人，可能因为过于拥挤而不愿停留，或者只是过过场，引不起他们的购买欲望，这样，既使商铺使用面积再大也无济于事。

　　从上述分析不难看出，投资商铺最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的公摊系数（使用率），而应留给消费者更多的公共空间。因为，只有多为消费者着想，才能赢得更多的消费者。

　　因此投资者在选择商铺时盲目追求高使用率是非常错误的，挑选不当会成为“垃圾股”。商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学的论证和西方国家长期的实践证明，大城市商铺50％左右的使用率是比较合适的，中、小城市商铺30％左右的使用率是比较合理的。