正义坊破解商业地产“三大硬伤”

　　运营理念

　　把责任放在首位

　　商业地产丰厚的投资回报，先是吸引了一批头脑敏锐的地产开发商，随后而来的是相当一批且多为有实力和品牌的地产商，纷纷从住宅开发转为商业地产开发。地产策划人牛永旺认为，这样带来的结果是昆明商业地产规模庞杂，业态规划同质，概念也是千差万别。

　　之江置业经过反复调研和论证，对昆明老街项目定下了“统一规划、统一改造、统一招商、统一管理、统一运营”的开发理念。用之江置业常务副总经理沈海虹的话说，“昆明老街的品牌和城市运营的责任对我们来说始终是第一位的，只有营造好昆明老街长期的商业氛围，我们才能从中获益，换句话来说，之江置业的发展与‘昆明老街’的长期繁荣又是长期捆绑在一起的。”

　　科学定位

　　内廓型保持商业个性

　　昆明现在同质类项目过多，没有产品区分，没有鲜明的个性，如此开发分明是一种短视行为，是一种表面繁华的现象。智美恒房地产营销有限公司总经理朱力认为，商业地产项目中消费者才是核心灵魂人物，开发商更应该考虑以人为本，研究和挖掘不同人的潜在需求，在产品设计上突出项目定位的个性化。

　　针对昆明老街所在的黄金区位和老昆明人的消费习惯。昆明老街一期项目正义坊的定位是5层立体内廓型商业街。是一种没有“顶”的多层商业街形式。“内廓型步行街就好比一个大碗，人从底层被吸上来，逐层在每个平面层上逛”。这种商业街比较适合销售和经营，因为其露天，每层都颇具“街”的感觉，同时通过在高楼层设置目的性店铺，吸引消费者上行，各业态之间相互促进和支撑，形成联动经营，确保了商铺的整体盈利性。

　　后期经营

　　捆绑培育3年市场

　　一个商业项目的运营是一个较长的持续周期，任何一个商业项目，都需要一到三年的市场培育期。专家表示，商业地产项目合理的租售比例应该是自己持有部分主要物业，相对来说，留下经营的物业面积越多越有利于市场兴旺。

　　在这方面，昆明老街的开发商之江置业则是倾注了十二分的心思。之江置业认为，商业地产真正的投资收益应该是通过租金来享有的，所以昆明老街一期项目正义坊的运营，是采取少量出售、多数招商出租的方式，开发商与经营户们一起去搞好未来街区的商业运营。这样等于开发商将自己的命运和经营户、业主们绑在了一起，如果经营户、业主们赚不到钱，开发商也一样赚不到钱。也有利于开发商依照市场定位选择品牌，把松散的小型经营单位和五花八门的消费形态，统一集中到某一经营主题和信息平台上，其最终目的就是始终维护和确保已确定的主题发展方向和品牌形象。